Immobilien kaufen ohne Grundbucheintrag für die Bank?

Grundbuchauszug

In diesem Artikel erfahren Sie, ob Sie eine Wohnung oder ein Haus ohne Grundbucheintragung der finanzierenden Bank kaufen können. Normalerweise steht die finanzierende Bank an „erster Stelle“ im Grundbuch. Die Eintragung dient der Bank als Sicherheit, falls der Schuldner seine Kreditraten nicht mehr zahlen kann. Die Bank hat dann das Recht, die Immobilie zu verwerten, um an das fehlende Geld zu kommen. Einige Immobilienkäufer möchten deshalb gerne auf diesen Eintrag im Grundbuch verzichten.

Welche Rahmenbedingungen bei einer Finanzierung gibt es?

Wenn Sie eine Immobilie kaufen und von günstigen Kreditzinsen profitieren möchten, müssen Sie die Immobilie als Sicherheit für den Immobilienkredit der Bank überlassen. Diese wird an erster Stelle im Grundbuch eingetragen und erst nach dem vollständigen abbezahlen wieder gelöscht.

Dadurch erhalten Immobilienkäufer besonders günstige Baufinanzierungen und die Banken eine gute Kreditsicherheit. Hierzu reicht es häufig, wenn man eine solide Bonität hat und durchschnittliches Einkommen, welches zum Preis der Immobilie passt.

Grundbucheintrag für Bank wird im Notarvertrag festgeschrieben

Um eine Immobilie zu kaufen, muss der Kauf mit einem Kaufvertrag bei einem Notar abgewickelt werden. Die Notarkosten belaufen sich auf ca. 1,5% des Kaufpreises und sind gesetzlich festgeschrieben. Sie können hier also nicht verhandeln, dafür kostet der Notar überall gleich viel.

Der Notar fragt bei der Erstellung des Kaufvertrages, ob die Immobilie finanziert werden soll oder nicht. Im Falle einer Bankfinanzierung enthält der Kaufvertrag entsprechende Passagen, die die Bank an erste Stelle ins Grundbuch eintragen lassen. Den Kaufvertragsentwurf lassen sich die Banken vor der endgültigen Zusage meistens vorab zusenden.

Wie kann ich eine Immobilie kaufen ohne Grundbucheintrag für die Bank?

Immobilie ohne Kredit bezahlen

Der einfachste und gleichzeitig schwierigste Weg ist es, die Immobilie bar zu bezahlen. Das heißt, die Kosten der Immobilie übersteigen nicht die eigenen Ersparnisse. Sie sind nicht gezwungen, einen Kredit aufzunehmen, um die Immobilie zu kaufen. Für die meisten von uns ist dies jedoch in der Realität kaum machbar.

Immobilie ohne Baufinanzierung kaufen

Eine weitere Alternative könnte sein, dass Sie einen großen Teil von Ihren Ersparnissen bezahlen können und den Rest über einen Kredit finanzieren. Der Kredit wäre keine Baufinanzierung, sondern ein klassischer Ratenkredit. Diesen kann man entweder mit freier Verwendung oder z.B. zweckgebunden an eine Modernisierung abschließen.

Ratenkredite haben den großen Vorteil, dass diese zwar in der Schufa hinterlegt werden, es wird jedoch auf einen Grundbucheintrag verzichtet. Vor allem bei Krediten zur freier Verwendung interessiert es die Bank nicht, wofür Sie den Kredit aufnehmen.

Online Ratenkredite bis 100.000,- Euro möglich

Im Internet lassen sich Ratenkredite bis zu 100.000 Euro aufnehmen, die an keinen Verwendungszweck gebunden sind. Wer also selbst bereits einen hohen Betrag ansparen konnte, könnte mit einem sehr hohen Ratenkredit bereits die Immobilie ohne Grundbucheintrag kaufen. Die Laufzeiten bei Ratenkredite sind jedoch auf maximal zehn Jahre beschränkt. Hinzu kommt, dass der Schufa Score sehr hoch sein muss und die Bonität einwandfrei ist.

Screenshot Kreditrechner mit 100.000 Euro Kredit
Quelle: Kreditrechner mit 100.000 Euro als Kreditsumme und 120 Monaten Laufzeit

Hohe Bonität Voraussetzung für Kredit ohne Grundbucheintrag

Dieser Art der Immobilienfinanzierung hat ihren Preis. Durch die sehr hohe Kreditsumme und vergleichbare kurze Restlaufzeit, muss der Kreditnehmer über ein sehr hohes, regelmäßiges Einkommen verfügen. Zudem muss die Bonität sehr gut sein.

Ein weiterer Nachteil sind die deutlich schlechteren Zinsen. Da der Kredit mit einem höheren Ausfallrisiko behaftet ist (da keine materiellen Sicherheiten hinterlegt werden), sind die Zinskosten deutlich höher als bei einer Baufinanzierung. Damit Sie ein Gefühl für die Zinsunterschiede zwischen einem sehr hohen Ratenkredit und einem ähnlichen Immobilienkredit mit Grundbucheintragung als Sicherheit erhalten, hier ein Beispiel:

  • 100.000,- Euro Ratenkredit mit einer zehnjährigen Laufzeit: ca. 4,99% (Quelle: Kreditrechner)
  • 100.000 Euro Immobilienkredit* mit einer zehnjährigen Laufzeit: 0,77% (Quelle: Baufi24.de)

*Annahmen: 300.000 Euro Gesamtkosten, 200.000 Euro Eigenkapital und Zinsbindung 10 Jahre 

Diese Werte lassen sich nur bedingt vergleichen, da bei einem Ratenkredit der Kredit vollständig nach der Laufzeit getilgt wird, während Immobilienkredite meistens länger laufen und eine Anschlussfinanzierung notwendig ist. Das Beispiel verdeutlicht jedoch klar, wie günstig Immobilienkredite im Vergleich zu klassischen Ratenkrediten angeboten werden.

Weitere Alternativen für Kauf ohne Grundbucheintrag

Handshake vor einem Haus - Nachbeleihung perfekt

Wer nicht das nötige Geld als Barmittel zur Verfügung hat, kann unter Umständen auch vorhandene Immobilien für den Kauf eines anderen Objekts „nachbeleihen„. Die Nachbeleihung von Immobilien wird in der Praxis vor allem von professionellen Investoren durchgeführt.

Voraussetzung für Nachbeleihung eines vorhandenen Objekts ist in erster Linie der entsprechende Gegenwert. Was ist der Marktwert der Immobilie für die kreditgebende Bank und wie hoch ist hier noch die Restschuld?

Vereinfachtes Beispiel einer Nachbeleihung

Sie kaufen vor 10 Jahre eine Wohnung für 150.000,- Euro. Die Wohnung ist durch den Immobilienboom inzwischen 250.000 Euro Wert. Da Sie die Wohnung mit etwas Eigenkapital gekauft haben und inzwischen 10 Jahre den Kredit getilgt haben, beträgt die Restschuld für diese Wohnung nur noch 50.000 Euro. Ihre Bank wird die Wohnung intern etwas niedriger bewerten, jedoch mit mind. 200.000 Euro. In der Theorie könnten Sie sich also Liquidität in Höhe von 150.000,- Euro durch Ihre alte Immobilie verschaffen und dadurch neue Immobilien kaufen, die nicht zusätzlich durch das Grundbuch besichert werden.

Ein Auto ist für eine Nachbeleihung nicht geeignet. Diese verlieren im Laufe der Jahre immer mehr an Wert und dienen der Bank nicht als Sicherheit.

Bildquelle Grundbuchauszug oben: https://immlab.de/hypothek-und-grundschuld/grundbuchauszug-ansicht-abteilung-3/

 

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