Wohnung finanzieren – worauf soll ich achten?

Mehrfamilienhaus mit Wohnungen

Für diejenigen, die von den eigenen vier Wänden träumen, aber zentral in der Stadt wohnen möchten, ist eine Eigentumswohnung eine Alternative zum Eigenheim. In eine Eigentumswohnung können Sie auch investieren, wenn Sie nach einer Geldanlage suchen und attraktive Mieteinnahmen erzielen möchten. Gegenüber einem Eigenheim gibt es beim Erwerb einer Eigentumswohnung einige Besonderheiten. Möchten Sie eine Eigentumswohnung finanzieren, sollten Sie über genügend Eigenkapital verfügen. In einigen Fällen können Sie Förderungen in Anspruch nehmen. Vor dem Kauf der Wohnung sollten Sie an die Lage denken. Nicht umsonst heißt es immer Lage, Lage, Lage!

Woran Sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung denken sollten

Das wichtigste Kriterium für den Kauf, aber auch für den Kaufpreis ist die Lage. Sowohl in zentraler als auch in ruhiger Lage sind Wohnungen begehrt. Für die Vermietung der Wohnung ist eine gute Lage essentiell. In den verschiedenen Städten und in den einzelnen Bundesländern sind deutliche Unterschiede bei den Preisen für Wohneigentum zu verzeichnen. Statistiken im Internet informieren darüber, wie sich die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in den verschiedenen Bundesländern und Städten aktuell entwickelt haben (siehe dazu z.B. immoscout24.de oder homeday.de).

Neben der Lage spielt die Ausstattung der Wohnung eine wichtige Rolle bei dem Kaufpreis. Handelt es sich um eine Altbauwohnung oder um eine sanierte Wohnung? Der Wohnungszustand ist entscheident. Hinzu sollten Sie die letzten WEG Protokolle prüfen.

Unser Tipp:
In den alten Protokollen der Wohneigentümergemeinschaft (kurz WEG) stehen aktuelle Rücklagen der Wohnanlage sowie weitere geplante Maßnahmen oder andere Probleme innerhalb der Hausgemeinschaft. Bei alten, unsaniersten Objekten, sollten mind. sechsstellige Rücklage in der WEG gebildet worden sein. Ansonsten droht Ihnen als neuen Eigentümer eine einmalige Sonderumlage für die Reparaturen am Gemeinschaftseigentum.

Eine Eigentumswohnung ist in der Regel günstiger als ein Einfamilienhaus, da die Wohnfläche kleiner ist und nur anteilige Grundstückskosten anfallen. Beim Kauf einer Wohnung erwerben Sie Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Sie werden mit dem Kauf der Eigentumswohnung automatisch Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Alle Räume Ihrer Wohnung sowie Decken, Fußboden, Türen und nichttragende Wände sind Sondereigentum und gehören Ihnen allein. Zum Gemeinschaftseigentum gehören Fenster, Balkone, Treppenhaus und Aufzüge. Sie sollten einen genauen Blick in die Teilungserklärung werfen, um sich gründlich über Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie die damit verbundenen Verpflichtungen zu informieren.
Für die Finanzierung der Eigentumswohnung haben Sie verschiedene Möglichkeiten. Sie sollten auch überlegen, welchen Kaufpreis und welchen Kredit Sie sich tatsächlich leisten können, bevor Sie sich für den endgültigen Kauf einer Wohnung entscheiden.

Welche Eigentumswohnung kann ich mir leisten?

Bevor Sie in eine Eigentumswohnung investieren, sollten Sie Ihr Budget prüfen. Auf Eigenkapital sollten Sie bei einer selbstgenutzten Wohnung nicht verzichten. Sie benötigen Eigenkapital, um die Belastung durch den Kredit geringer zu halten. Eigenkapital dient auch als Sicherheit bei der Kreditvergabe. Weiterhin sollten Sie über genügend Eigenkapital für unvorhergesehene Ausgaben verfügen.

Wohnung finanzieren ohne Eigenkapital

Es ist möglich, eine Wohnung auch ohne Eigenkapital zu kaufen. Nicht alle Banken gewähren jedoch einen Kredit, wenn kein Eigenkapital vorhanden ist. Beim Kauf einer Wohnung ohne Eigenkapital handelt es sich um eine Vollfinanzierung. Sie finanzieren die Wohnung ausschließlich mit dem Kredit. Das bedeutet eine hohe Kreditsumme, eine lange Laufzeit und hohe Zinsen im Vergleich zur Finanzierung mit Eigenkapital.

Bei der Wohnungsfinanzierung ohne Eigenkapital fallen die monatlichen Raten für den Kredit höher aus, was eine höhere finanzielle Belastung bedeutet. Häufig ist der Tilgungsanteil an den Kreditraten zu Beginn der Laufzeit höher als bei der Finanzierung mit Eigenkapital. Die Banken fordern zumeist mehr Sicherheiten, beispielsweise bereits vorhandene Immobilien oder eine Lebensversicherung. Voraussetzung für die Wohnungsfinanzierung ohne Eigenkapital ist ein tadelloser Schufa-Score.

100% Finanzierung bei vermieteter Wohnung

Bei Kapitalanlagen kann es auch Sinn machen, möglichst wenig Eigenkapital einzubringen. Hier gibt es mehr Spielraum in steuerlichen Fragen. So können Kreditzinsen und die jährliche Wertminderung des Objekts (Abschreibung) steuerlich geltend gemacht werden. Zudem kann ein Großteil der Nebenkosten an den Mieter weitergereicht werden. Wenn die Wohnung gut vermietet ist oder wird, zahlt sie sich im Idealfall nach 20 bis 30 Jahren komplett von selbst ab. Die Mietrendite sollte hier unbedingt beachtet werden.

Wohnung als Kapitalanlage:
Wenn die Wohnung als Kapitalanlage finanziert werden soll, sollte der Kaufpreis im Idealfall nicht mehr als die 20-fache Jahreskaltmiete kosten. Man spricht hier vom Faktor 20 als Kaufpreis. Damit hätten Sie eine Bruttokaltrendite von ca. 5%, was in den meisten Fällen schon reicht, damit sich die Wohnung im Laufe der Zeit durch die Mieteinnahmen abzahlt.

Wie viel Eigenkapital wird zur Wohnungsfinanzierung benötigt?

Über Eigenkapital sollten Sie nicht nur verfügen, wenn Sie die Wohnung selbst nutzen wollen und um die Wohnung zu finanzieren. Sie sollten auch an genügend Eigenkapital denken, um die anfallenden Nebenkosten beim Kauf der Wohnung zu decken. Beim Eigenkapital gilt der Grundsatz: Viel hilft viel. Je mehr Eigenkapital Sie haben, desto geringer können Sie die Kreditsumme ansetzen. Sie sind schneller wieder schuldenfrei oder müssen niedrigere monatliche Raten zahlen. Ein hoher Eigenkapitalanteil verbessert Ihre Bonität und damit Ihre Chancen auf einen Kredit und auf günstige Zinsen. Mit viel Eigenkapital haben Sie auch ein gutes finanzielles Polster für unvorhergesehene Ausgaben.

Beim Eigenkapital sollten Sie sich nach der 15-Prozent-Regel richten. Mindestens 15 Prozent des Kaufpreises, besser noch 20 Prozent, sollten Sie durch Eigenkapital finanzieren. Zusätzlich sollte Eigentum für die Nebenkosten beim Wohnungserwerb sowie für laufende und unvorhergesehene Ausgaben vorhanden sein.

Was zählt als Eigenkapital beim Wohnungskauf?

Bei der Frage, wie viel Eigenkapital Sie benötigen, stellt sich auch die Frage, was als Eigenkapital zählt. Eigenkapital ist das von Ihnen ersparte Geld. Dazu zählen

  • Guthaben auf Girokonten
  • Sparbücher
  • Tages- oder Festgeldkonten
  • Bausparverträge, die Sie auch zur Finanzierung einer Eigentumswohnung verwenden können
  • Aktien und Investmentfondsanteile, die Sie kurzfristig verkaufen können.

Beim Eigenkapital kommt es darauf an, dass es schnell verfügbar ist. Auch Bestände an Edelmetall werden als Eigenkapital betrachtet. Ist das Eigenkapital nicht sofort verfügbar, muss eine Zwischenfinanzierung erfolgen. Das bedeutet, dass Sie eine höhere Kreditsumme benötigen. Haben Sie eine Lebensversicherung oder eine private Rentenversicherung, kann sie als Eigenkapital angerechnet werden. Sie müssen Ihre Lebensversicherung nicht verkaufen, um über den Rückkaufswert zu verfügen. Sie können den Rückkaufswert an die Bank abtreten.

Wie teuer darf die Wohnung sein?

Wie teuer die Wohnung sein darf, hängt von Ihren persönlichen Ansprüchen an Größe und Lage, aber auch von Ihren finanziellen Mitteln ab. Planen Sie Ihr Budget und fragen Sie sich, wie teuer die Wohnung sein darf, sollten Sie einiges beachten:

  • Ansprüche an Größe und Lage der Wohnung
  • verfügbares Eigenkapital für die Finanzierung
  • Nebenkosten und unvorhergesehene Ausgaben, für die Sie Eigenkapital benötigen
  • monatliches Einkommen
  • regelmäßige Ausgaben, beispielsweise Strom, Internet, Auto, Versicherungen.

Sie sollten überlegen, welchen Betrag an Eigenkapital Sie zur Finanzierung verwenden können. Weiterhin sollten Sie die monatlichen Raten für Ihren Kredit genau planen. Sie sollten daran denken, dass in jedem Monat genügend Geld zum Leben und für unvorhergesehene Ausgaben vorhanden ist. Bei einem Kredit zur Wohnungsfinanzierung wird mit einer Laufzeit von ungefähr 20 bis 30 Jahren gerechnet.

Auf verschiedenen Internetseiten steht Ihnen ein Baufinanzierungsrechner kostenlos zur Verfügung. Sie können damit auch die Finanzierung für Eigentumswohnungen berechnen und Ihr Budget planen. Abhängig vom monatlich verfügbaren Betrag, vom durchschnittlichen Sollzinssatz für Immobiliendarlehen und vom Bundesland können Sie die Finanzierung berechnen.
Möchten Sie beispielsweise eine Eigentumswohnung mit einer Wohnfläche von 100 Quadratmetern in Köln erwerben, können Sie mit einem Preis von ca. 300.000 Euro rechnen. In Berlin oder Hamburg wird die gleiche Wohnung nochmals deutlich teurer.

Wie hoch die Kreditraten für die Wohnungsfinanzierung sind, hängt von der Darlehenssumme und von der Laufzeit ab. Können Sie sich keine hohen Raten leisten, ist die Laufzeit entsprechend länger. Kreditsummen von 200.000 Euro und Laufzeiten von 30 Jahren sind keine Seltenheit. Auch die Zinsen spielen bei den monatlichen Raten eine Rolle. Die Kreditrate hängt vom Kaufpreis und dem Eigenkapital ab, so das hier keine pauschalen Aussagen getroffen werden können. Eine kleine, günstige Wohnung kann mit 250 – 300 Euro monatlich finanziert werden.

Möglichkeiten für die Finanzierung einer Wohnung

Wohnungen werden seltener von Direktbanken finanziert. Die Finanzierung erfolgt zumeist über Filialbanken oder über Sparkassen. Möchten Sie eine Eigentumswohnung kaufen, sollte Ihre Hausbank oder Ihre Sparkasse die erste Anlaufstelle sein. Die Finanzierung kann auch durch Kreditvermittler erfolgen, wie z.B. Dr. Klein oder Interhyp. Die Finanzierung über eine Bausparkasse ist möglich. Sie erfolgt jedoch meistens nur anteilig, da das Bauspardarlehen und das angesparte Kapital im Bausparvertrag oft nicht zur Finanzierung der Wohnung ausreichen. Sie sollten mehrere Angebote einholen, um die günstigste Möglichkeit für die Finanzierung zu finden. Haben Sie einen guten Überblick über die Angebote, können Sie nocheinmal damit zur Hausbank gehen und haben einen entsprechend anderen Verhandlungsspielraum. Dabei können Sie über die gesamte Kreditlaufzeit mehrere tausend Euro sparen.

Die Finanzierung einer Wohnung kann sich aus den drei Säulen Eigenkapital, Immobiliendarlehen und Bausparen zusammensetzen. Bausparen ist kein Muss. Haben Sie einen Bausparvertrag und ist er zuteilungsreif, können Sie ein günstiges Bauspardarlehen erhalten.
Über die Bausparkasse können Sie auch eine Bausparsofortfinanzierung erhalten, die jedoch mit höheren Zinsen verbunden ist.

Das Immobiliendarlehen wird häufig als Annuitätendarlehen gewährt, das in monatlich gleich hohen Raten zurückgezahlt wird. Die Raten setzen sich aus Tilgungs- und Zinsanteil zusammen. Der Zinsanteil überwiegt zu Beginn der Laufzeit, während zum Ende der Laufzeit der Tilgungsanteil am höchsten ist. Da es sich um ein Darlehen mit hoher Summe und langer Laufzeit handelt, wird meistens eine Sollzinsperiode festgelegt, in der sich der Zinssatz nicht ändert. Nach Ablauf der Sollzinsperiode können Sie eine Anschlussfinanzierung bei einem anderen Anbieter vornehmen.

Für die Finanzierung eignet sich auch ein Volltilgerdarlehen. Sie sind am Ende der Laufzeit garantiert schuldenfrei und können einen Zinsrabatt erhalten. Sie sind jedoch während der gesamten Laufzeit an eine Bank gebunden.

Zumeist wird das Immobiliendarlehen als Hypothekendarlehen gewährt. Die Wohnung dient als Sicherheit und der Kreditgeber wird im Grundbuch an erster Stelle eingetragen. Die Bank kann sich daran bedienen, wenn Sie die Raten nicht mehr zahlen können.

Förderkredite beim Wohnungskauf

Die KfW bietet ein Wohneigentumsprogramm an. Sie können ein Darlehen von 50.000 Euro zu günstigen Zinsen und einer Laufzeit von fünf Jahren erhalten. Haben Sie minderjährige Kinder, können Sie Baukindergeld beantragen. Pro Kind können Sie zehn Jahre lang jährlich einen Zuschuss von 1.200 Euro von der KfW bekommen. Über Ihre Hausbank können Sie die Förderung von der KfW beantragen. Verschiedene Fördermöglichkeiten werden auch von den Bundesländern, Städten und Kommunen gewährt. Sie sollten sich bei Ihrer Bank erkundigen.

Nebenkosten beim Wohnungskauf

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung fallen verschiedene Nebenkosten an:

  1. Kosten für Eintragung ins Grundbuch
  2. Notargebühren
  3. Maklercourtage
  4. Grunderwerbssteuer.

Sie sollten dabei eine Summe von etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises einplanen. Zusätzlich müssen Sie an Betriebskosten, Instandhaltungskosten und Versicherung denken.

Laufende Kosten einer Wohnung nicht unterschätzen

Sind Sie Eigentümer einer Wohnung, sind Sie verpflichtet ein sogenanntes Hausgeld zu zahlen. Im Hausgeld befinden sich alle Nebenkosten wie Heizung, Wasser, Versicherungen aber auch Rücklagen für gemeinschaftliches Eigentum am Haus. Konkret heißt es für Sie, dass neben der Kreditrate an die Bank und den eigenen Verträgen wie Strom und Internet zusätzlich jeden Monat noch ein festes Hausgeld zu zahlen ist. Je nachdem, wie groß der Anteil Ihrer Wohnung an der Hausgemeinschaft ist, können hier noch erhebliche Kosten monatlich hinzukommen. Bei einer kleinen 1-2 Zimmer Wohnung werden das 100 – 200 Euro monatlich sein, bei einer größeren Familienwohnung können es schon 400 – 600 Euro zusätzlich sein. Das sollten Sie bei der Kalkulation Ihrer Wohnungsfinanzierung mit einbeziehen.

Wohnungsfinanzierung ohne Schufa

Haben Sie einen negativen Schufa-Eintrag, ist die Finanzierung einer Eigentumswohnung nicht möglich. Grundsätzlich werden in Deutschland keine Kredite ohne Schufa vergeben. Auch ein Bürge nützt nichts, da es sich um ein Darlehen mit einer langen Laufzeit und einer hohen Summe handelt. Die einzige realistische Möglichkeit wäre ein Kauf mit zwei Darlehensnehmern, wobei der zweite Kreditnehmer dann eine entsprechend sehr gute Bonität haben sollte.