Bau- und Immobiliendarlehen sind durch eine hohe Summe und eine lange Laufzeit gekennzeichnet. Daher wird für das Darlehen eine Laufzeit der Zinsbindung vereinbart. Während dieser Zeit bleibt der Sollzins für das Darlehen unverändert. Das Ganze geschieht unabhängig davon, wie sich die Zinsen am Markt entwickeln. Darlehen und Darlehensvertrag bleiben von der Entwicklung am internationalen Finanzmarkt völlig unberührt.
Warum ist eine Periode der Zinsbindung sinnvoll?
Die Zinsen für Bau- und Immobilienkredite unterscheiden sich, je nach Finanzinstitut. Sie orientieren sich an der marktüblichen Zinssituation, die wiederum durch den Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) bestimmt wird. Gegenwärtig liegt dieser Leitzins bei null Prozent, was niedrige Zinsen für Kredite bedeutet. Auch Bau- und Immobiliendarlehen sind durch niedrige Zinsen geprägt. Aktuell können sich diejenigen, die ein Bau- oder Immobiliendarlehen aufnehmen, mit einer langen Periode der Zinsbindung über einen langen Zeitraum günstige Zinsen sichern. Für die Bank und den Darlehensnehmer bedeutet die Zinsbindungsperiode den Vorteil der Planbarkeit.
Dauer der Zinsbindung
In der Regel wird die Periode der Zinsbindung über einen Zeitraum von zehn Jahren festgeschrieben. Selten wird ein Zeitraum von fünf Jahren gewählt. Bei einem niedrigen Leitzins der EZB bietet es sich auch an, eine längere Periode zu wählen, beispielsweise 15 oder 20 Jahre. Wird eine Zinsbindungsperiode festgelegt, die länger als zehn Jahre ist, bedeutet das einen geringen Zinsaufschlag. Die Banken lassen sich langfristige Sicherheit bezahlen.
Was passiert nach Ablauf der Zinsbindungsfrist?
Ist die Zinsbindungsfrist abgelaufen, bleibt eine Restschuld zurück. Für den Sollzins der Restschuld ist wieder die marktübliche Zinssituation relevant, die sich deutlich von der Zinssituation zu Beginn der Darlehenslaufzeit unterscheiden kann. Auf die Restschuld erfolgt eine Anschlussfinanzierung. Die Bank wird dem Darlehensnehmer rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindungsperiode ein Angebot für eine Anschlussfinanzierung zu neuen Konditionen unterbreiten.
Diese Anschlussfinanzierung mit einem Folgedarlehen bei derselben Bank wird als Prolongation (Verlängerung) bezeichnet. Auch für die Anschlussfinanzierung kann eine Zinsbindung vereinbart werden. Alternativ hat der Darlehensnehmer auch die Möglichkeit, zu einer anderen Bank zu wechseln, um dort mit einem neuen Darlehen die Restschuld zu finanzieren. Bei dieser Variante handelt es sich um eine Umschuldung. Der Darlehensnehmer kann sich jedoch schon einige Zeit vor Ablauf der Zinsbindungsperiode, beispielsweise zwei bis drei Jahre zuvor, ein Darlehen für die Anschlussfinanzierung zu günstigen Konditionen bei einer anderen Bank sichern. Ein solches Darlehen wird als Forwarddarlehen bezeichnet. Für die Bereitstellung erhebt die Bank Bereitstellungsgebühren in Form eines Zinsaufschlags.
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Gregor Zmuda studierte Betriebswirtschaftslehre an der Justus-Liebig Universität in Gießen und schloß sein Studium als Diplom Kaufmann 2008 ab. Seit dem Wirtschaftsstudium beschäftigte er sich sehr intensiv mit Finanzen und gründete 2020 das Kreditmagazin. Daneben betreibt er weitere Fachportale aus dem Bereich Finanzen & Versicherungen und klärt Verbraucher objektiv über verschiedene Vor- und Nachteile jeweiliger Produkte auf.