Immobilien

Forward Darlehen – alles was Sie dazu wissen müssen

Von Gregor ZmudaVeröffentlicht am
Lesezeit:-Wörter
forward darlehen

Mit dem Forward Darlehen günstige Zinsen sichern

Bei einer Immobilienfinanzierung wird eine feste Sollzinsperiode festgelegt. Für gewöhnlich sind des 5, 10, 15 oder 20 Jahre. In dieser Zeit ändern sich die Zinsen nicht. Nach dem Ende der Sollzinsperiode können Sie eine Anschlussfinanzierung beantragen. Ein Forward-Darlehen ist eine Möglichkeit für die Anschlussfinanzierung.

Um sich günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung zu sichern, können Sie ein Forward-Darlehen schon einige Jahre vor dem Ablauf der Sollzinsperiode beantragen. Damit die Zinsen tatsächlich günstig sind, sollten Sie mehrere Angebote einholen.
Hinweis:
Für die frühe Kreditzusage müssen Sie einen Forward-Aufschlag bezahlen. Sie sollten prüfen, ob sich ein Forward-Darlehen tatsächlich lohnt.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Ein Forward Darlehen dient zur Anschlussfinanzierung bei einem Bau- oder Immobilienkredit. Es kann in Anspruch genommen werden, wenn die Periode der Sollzinsbindung endet. Das Forward-Darlehen ist ein Annuitätendarlehen, das in monatlichen Raten in gleicher Höhe zurückgezahlt wird. Die Raten setzen sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen.
Am Anfang der Laufzeit ist der Zinsanteil an den Raten am höchsten, während am Ende der Laufzeit der Tilgungsanteil am höchsten ist. Die Zinsbindungsperiode für das Forward-Darlehen können Sie frei wählen.
Ein Forward-Darlehen können Sie bereits bis zu fünfeinhalb Jahre, also 66 Monate vor dem Ablauf der Zinsbindung, in Anspruch nehmen.
Sie zahlen in dieser Zeit noch keine Raten zurück. Für die Bereitstellung des Forward-Darlehens müssen Sie einen Forward-Aufschlag bezahlen. Sie sollten daher prüfen, ob sich das Forward-Darlehen lohnt.

Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?

Ein Forward Darlehen kann nur als Anschlussfinanzierung für einen bestehenden Bau- oder Immobilienkredit in Anspruch genommen werden. Da das Forward Darlehen als Anschlussfinanzierung dient und die Laufzeit erst beginnt, wenn die Zinsbindung für das bestehende Darlehen ausgelaufen ist, können Sie sich kein Forward Darlehen sichern, ohne eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen. Sie müssen die Immobilie also bereits gekauft haben.
Forwarddarlehen FragenVor dem Ablauf der aktuellen Zinsbindung sichern Sie sich mit dem Forward Darlehen günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung. Die Konditionen für das Forward Darlehen mit Zinsen und Raten werden bereits vor dem Ablauf der aktuellen Zinsbindung festgeschrieben. Sie wissen schon einige Zeit, bevor Sie mit der Rückzahlung des Forward Darlehens beginnen, wie hoch die Zinsen und die monatlichen Raten sind.
Das Forward Darlehen wird ausgezahlt, nachdem die Zinsbindung für das erste Darlehen abgelaufen ist. Es dient zur Finanzierung der Restschuld. Die alte Restschuld bei der bestehenden Bank wird mit dem Forward Darlehen fristgerecht abgelöst.
Wie funktioniert ein Forward Darlehen?

Wann lohnt sich ein Forward Darlehen?

Für das Forward Darlehen wird der aktuell gültige Zins festgelegt. Er ist abhängig von der marktüblichen Zinssituation, die sich am Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) orientiert. Da für das Forward Darlehen die aktuellen Zinsen gelten, ist es schwer einzuschätzen, wie sich die Zinsen bis zum Ende der alten Zinsbindung entwickeln, je länger im Voraus Sie das Forward Darlehen in Anspruch nehmen.
Sinken die Zinsen zum Ende der alten Zinsbindung im Vergleich zur aktuellen Zinssituation, lohnt sich das Forward Darlehen nicht. Die Zinsen für das Forward Darlehen sind dann höher als die Zinsen, die Sie für die Anschlussfinanzierung am Ende der alten Zinsbindung normalerweise zahlen müssten.
Zusätzlich müssen Sie den Forward-Aufschlag berücksichtigen. Seine Höhe ist davon abhängig, wie die Bank die Zinsentwicklung einschätzt.
In den letzten Jahren lag der Forward Aufschlag bei 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten im Monat.
Da Sie den Forward-Aufschlag für jeden Monat der vorzeitigen Bereitstellung des Forward-Darlehens zahlen müssen, sollten Sie ausrechnen, ob sich das Forward-Darlehen tatsächlich lohnt. Sie müssen umso mehr Forward-Aufschlag zahlen, je länger im Voraus Sie das Forward Darlehen in Anspruch nehmen.
Ein Forward Darlehen lohnt sich nur dann, wenn die zum Ende der alten Zinsbindung geltenden Zinsen höher sind als die aktuell für das Forward Darlehen geltenden Zinsen.

Was kostet ein Forward Darlehen?

Was ein Forward Darlehen kostet, hängt von der Bank ab, bei der Sie es beantragen. Sie sollten daher mehrere Angebote anfordern und vergleichen. Da der Leitzins der EZB schon seit einigen Jahren seinen historischen Tiefstand mit Null Prozent erreicht hat, sind die Zinsen für Forward-Darlehen niedrig. Sie sollten große Kreditvermittler einbeziehen wie Interhyp oder Dr. Klein, die mit zahlreichen Banken zusammenarbeiten. Diese Vermittler können Ihnen das Forward Darlehen zum aktuell günstigsten Zins vermitteln.

Sollzinssatz vs Effektivzinssatz

Bei den Zinsen für Forward Darlehen werden Sollzins und effektiver Jahreszins unterschieden. Der Sollzins enthält die reinen Darlehenskosten. Der effektive Jahreszins enthält zusätzlich zum Sollzins noch weitere Kosten. Im günstigsten Fall unterscheiden sich Sollzins und effektiver Jahreszins nicht. Sie müssen gegenwärtig ungefähr mit einem effektiven Jahreszins von 1,0 bis 2,0 Prozent rechnen bei zehnjähriger Zinsbindung.

Was Ihr Forward Darlehen tatsächlich kostet, können Sie mit folgender Formel berechnen:

Zinsaufschlag pro Monat x Monate Vorlaufzeit + reservierter Zinssatz.
Liegt der reservierte Zinssatz bei 1,5 Prozent und berechnet die Bank einen Zinsaufschlag von 0,02 Prozent, müssen Sie, wenn Sie das Forward Darlehen 40 Monate im Voraus in Anspruch nehmen, mit Kosten von 2,3 Prozent rechnen. Das ergibt sich aus folgender Rechnung:
0,02 Prozent x 40 Monate + 1,5 Prozent = 2,3 Prozent.
Dieser Zinssatz gilt für die gesamte Zinsbindung, die Sie für das Forward Darlehen festlegen.
Aufgrund des Aufschlags wird das Forward Darlehen umso günstiger, je kürzer die Zeit von der Beantragung bis zum Ende der alten Zinsbindung ist.  Es gibt bereits einige Banken, die auf einen Aufschlag verzichten.

Wie entwickeln sich aktuell die Zinsen?

Die Zinsen sind aktuell niedrig. Ob sich die Zinsen angesichts der Null-Zins-Politik der EZB noch weiter nach unten entwickeln, kann nicht gesagt werden. Die Zinsen für Bau- und Immobilienkredite, zu denen auch Forwarddarlehen gehören, bewegen sich auf einem Niveau von 1,0 bis 2,0 Prozent. Es gibt auch schon einige Banken, bei denen Negativzinsen gelten. Aktuell ist weiterhin von einem sehr niedrigen Zinsniveau auszugehen.

Kann ich mein Forward Darlehen kündigen?

vorzeitige anschlussfinanzierungHaben Sie ein Forward-Darlehen beantragt und stellen Sie fest, dass die Zinsen aktuell noch weiter sinken, können Sie das Forward Darlehen nicht mehr kündigen. Sie müssen es in Anspruch nehmen. Mit Ihrer Unterschrift unter dem Darlehensvertrag verpflichten Sie sich, dass Sie das Forward-Darlehen auch dann abnehmen, wenn der Zinssatz bis zum Ende der alten Sollzinsbindung sinkt.
Sie müssen auch dann das Forward Darlehen beanspruchen, wenn sich Ihre Lebenssituation ändert. Bei einer Trennung vom Partner oder bei einem Umzug kann das Forward Darlehen zum Problem werden. Nehmen Sie es nicht in Anspruch, kann die Bank von Ihnen eine hohe Gebühr verlangen, die Nichtabnahmeentschädigung. Eine Kündigung ist also nicht möglich oder nur mit sehr hohen Kosten verbunden.

Wo bekomme ich ein günstiges Forward-Darlehen – Hausbank oder online?

Um sich günstige Zinsen für das Forward-Darlehen zu sichern und eine Vergleichsmöglichkeit zu haben, sollten Sie sich mehrere Angebote einholen und einen Kreditvergleich durchführen. Aus diesen Angeboten sollten Sie das günstigste auswählen. Sie sollten Ihre Bank, von der Sie das aktuelle Bau- oder Immobiliendarlehen beanspruchen, fragen, ob sie Ihnen ein ähnliches Angebot unterbreiten kann.
Unterbreitet Ihnen Ihre Bank ein Angebot mit dem gleichen Zinssatz, sollten Sie dort die Anschlussfinanzierung nutzen. Es handelt sich dann um eine Prolongation. Das wird günstiger als ein Wechsel, da Sie dann keine Kosten für die Umschuldung bezahlen müssen. Die Kosten für die Umschuldung können bei 0,1 oder 0,2 Prozent der Darlehenssumme liegen. Sie müssen Kosten für den Notar und Grundbuchkosten zahlen.
Ein Wechsel zu einer anderen Bank lohnt sich, wenn der Zinssatz bei Ihrer bisherigen Bank mindestens 0,1 Prozent höher ist als das Vergleichsangebot.

Forward Darlehen von der Sparkasse

Ein Forward-Darlehen können Sie auch bei der Sparkasse in Anspruch nehmen. Sie sollten sich jedoch nicht auf die Sparkasse festlegen. Es ist sinnvoll, ein Angebot für das Forward-Darlehen von der Sparkasse und zusätzlich weitere Angebote von verschiedenen Banken oder über einen großen Kreditvermittler einzuholen. So haben Sie eine gute Vergleichsmöglichkeit und können feststellen, ob das Forward Darlehen von der Sparkasse tatsächlich günstig ist.

Schon jetzt Zinsen mit dem Forward-Darlehen sichern?

Da die Zinsen aktuell auf einem niedrigen Niveau sind, können Sie sich schon jetzt niedrige Zinsen mit dem Forward-Darlehen sichern. Sie sollten zuvor jedoch prüfen,
  • welcher Forward-Aufschlag erhoben wird
  • wann die Zinsbindung für das bestehende Darlehen endet
  • ob Ihnen Ihre bestehende Bank ein Angebot mit dem gleichen Zinssatz unterbreiten kann
  • was das Forward-Darlehen tatsächlich kostet.
Nur dann, wenn das Forward-Darlehen bei einer anderen Bank günstiger als bei ihrer bestehenden Bank ist und wenn die Kosten mit Forward-Aufschlag niedrig sind, sollten Sie sich schon jetzt günstige Zinsen sichern.
Endet die Zinsbindung für das bestehende Darlehen innerhalb von einem Jahr, ist ein Forward Darlehen zu empfehlen.
Häufig müssen Sie keinen Aufschlag zahlen, wenn die Vorlaufzeit für das Forwarddarlehen nur 12 Monate oder weniger beträgt. Da Sie mit einem Forward Darlehen bereits wissen, welche Zinsen Sie zahlen müssen und wie hoch die monatlichen Raten sind, bietet es Planungssicherheit.

Fazit: Konditionen für Forward Darlehen gründlich prüfen

Mit einem Forward Darlehen können Sie sich bis zu 5,5 Jahre vor Ende der Zinsbindung für ein bestehendes Bau- oder Immobiliendarlehen günstige Konditionen für die Anschlussfinanzierung sichern.
Die Bank erhebt für die vorzeitige Bereitstellung des Darlehens einen Forward-Aufschlag. Nur dann, wenn die Kosten für das Forward Darlehen günstiger als für das bestehende Darlehen sind, sollten Sie ein Forward Darlehen in Anspruch nehmen.
Haben Sie ein Forward-Darlehen beantragt und entwickeln sich die Zinsen bis zum Ende der Zinsbindung für das bestehende Darlehen günstiger als für das Forward Darlehen, müssen Sie das Forward Darlehen trotzdem beanspruchen.
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